Rentowność – co to właściwie jest?
Większość inwestorów, w tym także osób kupujących nieruchomości kieruje się rentownością. Naturalnie każdy chce, aby była ona jak najwyższa. Warto wyjaśnić zatem kilka kwestii z nią związanych.
Definicja
Rentowność – tak znam, wiem, wiem … to ta nowa …. ? Najprościej mówiąc – rentowność pokazuje jaki efekt osiągasz w stosunku do nakładów. Jest określana w %, dzięki czemu większości dobrze się kojarzy i łatwo można ją porównywać. Rentowność to parametr/wskaźnik, który pokazuje efektywność kapitału lub nakładów. Może być w ujęciu jednorazowym jak i w horyzoncie czasu.
Wchodząc w szczegóły muszę wspomnieć, że tak naprawdę mamy kilka jej rodzajów. Podstawowe cztery wskaźniki to ROA, ROE, ROI i ROS. Każdy z nich pokazuje dochodowość w nieco innym ujęciu. Czasami jest to efektywność kapitałów własnych, a innym razem całego kapitału. Każdy z tych wskażników jest ważny, szczególnie gdy spojrzymy szeroko na różnorodność gospodarki. Należy korzystać z kilku opcji, tak aby mieć pełen obraz swojego biznesu.
Kolejną studnią bez dna jest radosna twórczość księgowości. Koszty, amortyzacja i różne możliwości opodatkowania multiplikują w/w wskaźniki. Wniosek – jeżeli ktoś mówi o rentowności warto dopytać co ma dokładnie na myśli i jak ją wylicza…
Realia
Są grupy inwestorów, których interesują tylko inwestycje, gdzie „rentowność” wynosi min 25 %. Są to osoby, które np. szukają gruntu, budują na nim budynek, a następnie komercjalizują. Większość inwestorów nie posiadając takiej wiedzy, doświadczenia, czasu i kapitału, zadowala się niższą stopą zwrotu.
Kolejna grupa inwestorów, która dysponuje wolnym czasem, kapitalem i akceptuje ryzyko szuka inwestycji z „rentownością” kilkunastoprocentową. Należą do nich np. zarabiający na cesjach, przeciętnych flipach czy inwestycjach w nietypowe budynki.
Jest też grupa, która szuka bezpiecznych przystani i, co ważne, bezobsługowych. Dla nich inwestycja w nieruchomość ma zarabiać tyle, ile zarabiali kilka lat temu na lokacie czy chociażby rok temu na obligacjach korporacyjnych. Mówię tu o dochodowości na poziomie +/- 5 %.
Generalna zasada
Im wyższa rentowność tym wyższe ryzyko (prawne, lokalizacji, płynności).
Marcin Marczak, Senior Property Advisor
